本文将以企业价值评估中房地产评估外业为切入点，将房地产评估外业操作分为前期准备阶段及现场工作阶段，梳理相关流程，以助于提升公司价值整体资产评定估计工作的专业性及客观性。
3、收集被评估单位关于房屋土地类资产的申报表，若与资产组一起进场，则在现场工作阶段首先要填写申报表。
1、咨询资产组外勤主管，与企业固定资产会计对接，导出截止评估基准日的固定资产卡片账（或折旧明细表、固定资产台账），填写或核对住宅建构筑物类申报表。
（1）若已办理房产证或不动产证，可根据产权证补充房屋建筑物面积、结构、层数、建成年月、房屋占地情况；
（2）若未办理产权证，可依据施工图纸（一般查看建施1设计总说明、建施图立面图、及结施1结构总说明）补充房屋建筑面积、结构、层数、跨度、柱距、层高、层数、设计使用年数的限制、基础等基本信息；
（3）厂区总平面图，该图纸会对整个厂区的规划进行简单描述，如道路面积、围墙长度、绿化率、已建房屋面积、规划房屋面积等信息；
（5）估算，如道路、围墙现场测量很难的时候，可采用现场估算；围墙可依照房子所占土地的宗地图进行估算；道路，可按照土地总面积扣除房屋建筑物占地面积、绿化占地面积、构筑物占地面积进行估算；
（7）对于隐蔽工程，根据图纸；若无图纸，可根据结算资料；结算资料若无，则采用咨询了解的方式。
（1）根据竣工决算审计报告对账面值进行核实，该报告一般会详细的标注每个房屋或构筑物的建安费用、分摊费用；
（2）若无决算报告，可依据工程结算报告，该报告是针对每个工程的建安造价进行结算，通过该报告可自行计算分摊费用及建安费用各自占比；
（3）咨询固定资产会计，从财务软件中导出每个固定资产的明细账（含凭证号），如果仅为转账凭证，还需要求企业会计导出对应的记账凭证号；
注：上述核实账面值的过程，若房屋较多，无需每项进行核实，只需对账面值较大、单价异常的房屋建构筑物类资产进行核实，核实比例超过60%即可。
4、现场调查，要求企业固定资产财务专员及工程部的有关人员陪同，对房屋建构筑物类资产逐项进行盘点，并进行拍照（要求对房屋内部、外部均需拍照）；对房屋建筑面积大、金额大、账面值异常的房屋进行重点调查，并对不同结构的房屋建构筑物分别选择一个填写房屋或构筑物调查明细表；并可在此对房屋建构筑物的基础信息进行现场测量；且必须要求企业陪同人员进行签字确认；现场调查时，需做到账实一致，如同一个房屋分几批次进行记账，或某个房屋内加层，打隔断等需做标注，将来在评估时应一起评估。
（1）对于已办理房产证或不动产证，需查看原件并复印，有条件的情况下，需去不动产政务中心进行调档（证券类业务必须调档），了解该房子是不是有抵押等他项权利；
（2）对于未办理产权证的房屋，需公司可以提供《未办理产权声明函》（可依据公司模板填写后，要求企业盖章）；
（3）特殊事项说明，了解房子有没有其他特殊事项，如产权共有情况、产权面积是否与房屋申报面积一致（如该房屋后期加层，而产权证并未更新），房屋占地情况（如土地是否办理产权证、土地证载权利人是否有房屋产权人一致等），屋子的用途与证载用途是否一致等。
6、整理底稿，对上述在核实过程中的资料（如产权证、预结算类、图纸、合同、凭证等），并按照底稿目录顺序进行编制，程序底稿中的目录应结合实际收集的资料做填写。
7、将已填写完整的申报表再次审核，检查是不是有错误，不明白的地方，如是不是真的存在账面值异常、面积不符、证载用途与实际用途不一致等情况。
1、根据土地证填写土地使用权申报表；若尚未办理土地证，可根据土地出让合同填写；
2、土地开发程度可根据土地出让合同填写，出让合同若未标注，可通过现场调查，并咨询企业工程部人员，了解路、电、讯、给水、排水、暖（一般南方无供暖）、气等是否齐全，有一个算一个，并且了解是市政供应还是自供；
4、根据土地明细账核实账面构成，并与出让合同作对比；是不是真的存在其他情况，如招商引资取得，评估入账，账面值是否含契税等；
5、权属问题：国土局或者不动产中心调档，核实是否有抵押情况；证载信息与调档信息是否一致；
6、因一家公司有几率存在多宗土地的情况，需将地上建构筑物资产与土地进行匹配；
7、整理底稿，按公司规定的程序底稿进行整理，并按照底稿目录顺序进行编制；
8、关切企业有无未入账的划拨土地，尤其是国有企业，这可能对评估结论产生重大影响，需要非常注意；可通过现场访谈、不动产调档核查验证。
资产评估外业操作的意义，归根结底在于它是确保评价估计价格“锚定”在客观现实上的核心环节。它不仅是收集信息的手段，更是评估师运用专业眼光做出详细的调查、分析、判断的过程。一份高质量的资产评定估计报告，必然建立在扎实、细致、专业的外业工作基础之上。缺乏外业操作或流于形式，将使评估结论成为“无源之水，无本之木”。希望本文对外业操作流程的梳理给大家带来一些启发。
