房地产经纪人学会主办的“房地产估价：回望与前瞻”2021中国房地产估价年会在北京盛大举行。伴随市场变化与城市更新，业内专家与行业领袖共聚一堂，回顾行业发展逻辑与趋势，探索未来转变发展方式与经济转型新路径。会上，天津博成房地产土地资产评估有限公司总经理高藕叶发表主题为人民防空工程估价业务的拓展与实践的演讲。
人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、然后防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
人民防空工程是属于在地下设立的建设用地使用权，按照其定义可分为平战结合部分，平战结合可利用部分，机密不可利用部分。
可利用部分的地下人民防空空间大多数都用在商业、停车场、文化娱乐、仓储等方面，其所发挥的经济效益与社会效益日趋显著。尤其是在一线城市，诞生了一批专门从事地下人民防空工程的运营商。这种公司专门寻找闲置的地下人民防空工程，整体租赁，再来投资、包装，接着进行商业运营。人民防空工程估价业务也应运而生。
，区位状况的特殊性，人民防空工程属于在地下设立的建设用地使用权，无论是单建的人民防空工程，还是接建的人民防空工程，其位置都在地下。因此，人民防空工程是没有自然通风和采光的，必须依靠相关的设施设备，解决工作所需的空气和光线。人民风控工程所处的深度不同，其价值也不同程度上受一定的影响，这也是决定估价结果的一个重要因素。
第二，实物状况的特殊性，建筑物的结构类型较多，但绝大部分人民防空工程建筑结构都是钢混结构，其墙体不仅起着维护作用，而且还要承受和传递上部荷载，要求具有比较强的抗压能力。同时由于其区位的特殊性，对于防水能力，采光和通风都有较高的要求，也加大了建造成本。
第三，权益状况的特殊性。目前绝大多数地区人民防空工程，并不计入建筑面积，也没有确权，也就没有权属证书，估价师一定要通过其它的方式方法了解权益归属，以掌握房地产估价时必须的相关信息。
其次，高藕叶介绍了人民防空工程的业务拓展相关联的内容，分为：行业特点、业务种类、客户群体：
：从2020年的疫情到现在，人民防空工程估价机构明显感到生存的艰难，具体表现以下几个特点：
2、原有的传统业务呈现出数量明显减少，估价机构承接业务越来越困难，因为各地的财政吃紧，各级政府都在压缩开支，估价业务利润越来越薄。
3、所承接的业务，历史遗留问题明显增多，解决起来难度增大，对估价的技术方面的要求也慢慢变得高，业务周期也慢慢变得长。
4、汇款周期也慢慢变得长。有些单位甚至用远期的（5：40）汇票支付服务费。随国家发展阶段战略的调整，我们估价机构的发展思路也要随之调整。原来的粗放式估价管理模式，需要调整为精细化估价模式，具体体现在对市场的深度挖掘，和报告的高水平发展两个方面。
第二：人民防空工程国有资产管理规定，基本上概括了各种人防工程的估价目的。根据不同的估价目的，人民防空工程的业务种类大致分为以下几类：
1、以地下车库、地下商场、超市、广场的地下空间、仓库用房等的租金评估，这也是占到人民防空工程估价业务的一大部分。
5、由于征收，城市更新，报废等原因，对人民防空工程进行拆除时的残余价值的评估。
第三：依据业务种类，估价人员在拓展业务过程中，要把握潜在的客户，对潜在的客户大致可分为以下几个客户群：
之后，高藕叶表示人民防空工程实践中有四个需要格外的注意的地方，并逐一进行探讨说明。
与普通房地产不同的是，人民防空工程大多处于地下，除了房地产估价规范中所要求的四至之外，还应明确上下界限高程，估价的空间范围是指界址点所构成的垂直面和上下界限平面封闭所围成的空间范围。
对于人防工程的土地使用权的分摊，目前既无证载，也没有法规明确规定，估价机构在承接业务的时候，就应该协助委托人明确土地分摊确定方法，并在委托合同中明示。
索要估价对象的基础信息的时候，由于人防工程比较特殊，一般不进行确权，也就说没有相应的权属证书。但权益状况对于估价很重要，因此就需要通过其它方法掌握估价当事人与估价对象的权属关系。
土地权属来源资料，建设工程符合规划的资料，房屋已军工的资料，房地产调查或者是测绘资料，相关税费缴纳凭证，建设项目总平面审批图，人防建筑面积审批文件等等。
基于几种估价方法测算的需要，必须收集此类建筑物的各种相关信息，比如用成本法时必须收集地下工程的建造成本，满足战时需要的各种设施设备的采购成本和安装成本。
用法时，不仅需要收集人防工程租赁的实际成交案例，而且还要掌握设备正常运行的成本。因此一定要了解设施设备的性能，能耗，养护周期等相关的信息。
相对于普通房地产估价对象，人防工程的估价对象有许多特殊之处，更要重点关注。
1、确认建筑物的类别。对于人防工程进行实地查看时，首先应确认查看人防工程的类别，人防工程的实物状况是由功能、抗力和防化等级决定的，而实物状况影响着人防工程的，使用成本和建造成本，因此也就影响了估价结果。所以，人防工程估价的实地查看，首先要明确判断出人防工程的类别。人防工程按不同的办法来进行分类，可按功能、抗力、防化等级进行分类。
2、确认体量的时候，出于防空功能的需要，有些人防工程的空间并不全是标准的立方体，而且每个部位的标高未必一致。因此，人防工程的体量和规模，不能像普通房地产一样，完全用面积来表示，实地查看时，应核查、验证人防工程的净面积和净高度。基于人防工程内部不同功能的特殊需要，人防工程的各个部位的形状和净高也不完全一样，因此估价对象的体量宜以内部净空间为准。
3、特殊部分的查看时，由于人防工程不同于普通的房地产，有许多特殊的部位和构建，比如防护密闭门，防毒通道，洗消间，以及防空所需的供电、通风、照明、警报等设施、设备，对这些特殊的部分进行现场查看时，要根据其特点选择查看方式和查看重点，完整地记录，并留下影像资料。
4、不可进入部分的查看。人防工程可能涉及的国防建设，属于国家秘密，出于保密工作的需要，或因其它原则，估价师没办法进入估价对象内部进行实地查看，但是地下人防工程会随同地上建筑物一起进行权属转移，估价师应当要求委托人待查看后出具实物状况说明，并在估价报告中进行明示，也应该做必要的合理假设，并写明未进行实地查看的原因。
5、估价原则的特殊性。首先人防工程是一种房地产，具备房地产市场价值评估的所有的根本原则。其次，人防工程也是一种特殊的房地产，对于接建工程，由于人防工程本身和上部建筑共用，不仅使人防工程的维护结构，同时还承受和传递上部结构的荷载，在估价时要考虑其贡献原则。
6、依据和技术准则。在进行人防工程估价时，除遵守一般的房地产估价的依据外，同时需要遵循特殊的法律和法规和技术原则，准则。如《防空法》，《人民防空国有资产管理规定》，《人民防空工程管理办法》等法律和法规，和人民防空工程战术技术方面的要求等技术准则。
7、估价假设。任何房地产估价都是有前提的，并且是在一定的假设条件下做出的结果。由于人防工程一般是无权属证书，无法确立其明确的权属状况，我们在实际评估中，应当做出依据不足假设。同时，由于人防工程的特殊性，有必要进行保密，或者由于实物状况，不允许估价师进入内部进行现场查看时，在估价报告中也应作为估价假设中的依据不足假设，予以明确说明。
8、也是我们着重关注的，估价方法。人防工程在实际估价中，依然采用常用的几种方法，但是在具体的测算中，各有侧重和不同。个比较法，比较法中，可比实例的选取，应该按照人民防空工程战术技术方面的要求分类，选择与估价对象同一类别的人防工程交易案例。
首先是人防工程结构的特殊性，在选取可比实例时，应当选取同一类比的，比如类似功能，类似抗力，或者类似防化等级的人防工程。
其次，在人防工程实物状况做分析时，要考虑人防工程的特殊结构，对影响其功能的特殊结构进行比较分析修正。进行实物状况调整时，应充分考虑到估价对象和可比实例之间，在主体、口部、防空专业队工程、人员掩蔽工程、配套工程等空间，以及专用设备的差异进行比较和修正，并进行价格调整。
按成本法，人防工程在结构上存在着特殊性，人防工程按功能可分为不同的类型，不同使用功能的人防工程造价各有不同，其成本也会千差万别，在考虑人防工程的成本时，要考虑其特殊构造，包括主体、口部、配套工程，以及特殊设备的成本，对特殊设备的使用寿命的确定，要现场认真查看，并结合特殊设备的实际情况确定其折旧。对于接建工程，由于人防工程部分是人防工程本身和上部建筑共用，因此其建造成本也应由各部门分摊。在测算折旧额时，对于人防工程中短寿命项目应根据不同设备的实际情况，确定折旧年限。
法。在测算，实际生活中，人防工程可用于不同用途的出租，对于不同出租用途的人防工程，其也不尽相同，在人防工程进行测算时，要针对特定的用途做多元化的分析。再者，因为人防工程实物状况的特殊性，并不是所有的面积均可产生，在用法测算预期时，应思考可使用部分产生的。同时，因为人防工程一般为地下室，其对于通风、采光等方面的要求，可能更高。在运用法测算运营费用时，要重点考虑特殊需求所增加的使用成本。如果通过租赁收入测算净时，在测算有效收入时，只考虑能产生的空间，在测算出租人负担的运营费用时，应最大限度地考虑人防工程的照明、通风和维持正常使用所需设备正常运行的特殊需要，确定物业管理费用、维修费、水电费用等必要的支出。
假设开发法。对于接建人防工程来说，同时含承受和传递上部荷载，在进行测算时，只计算人防工程空间范围内的价值，测算后续开发的必要支出，只计算用于人防工程空间范围内的必要支出。
最后，高藕叶表示，评估公司需要围绕国家战略的发展大局，发展自身的估价业务。也要不断地巩固拓展高水平质量的发展，大力实施创新的驱动发展的策略，服务好现有的客户，挖掘客户的潜在需求。尤其是随着“碳中和”、“碳达峰”等，国家战略政策的调整，挖掘估价行业的业务种类，提升估价技术的质量，为国家新阶段发展的策略贡献力量。
